西卡大叔的文章


什麼樣的房子，才能順利取得『旅館執照』，經營 "合法的" 青年旅館呢？
2012年2月3日 2:44
從開始籌備 hostel，一路上認識了不少有同樣念頭的朋友。
他們也都在試著 "合法" 時，被複雜的旅館法相關法規搞得一頭霧水 . .

之前就想寫篇 『旅館執照申請 (for hostel)』 相關法規的檢討 ，但一想到要去翻那些法規就覺得好煩 ~_~"
趁著今天又一間房子卡在法規上的 "怨念"，一鼓作氣吧！

由於相關的法規真的很多 (甚至有些從字面上看不懂在講什麼 ~_~")，我又不是專業人士，只能針對過去這近一年尋找物件的經驗，把一些比較常見、我們自己就可以試著評估的部分 整理出來。

希望能提供同樣想經營 hostel 的朋友做為尋找房屋的參考囉~
要是有錯誤 or 遺漏的部分，再請幫忙指正一下吧！


想開一間 "有牌的" hostel，順利取得旅館執照，那在選擇地點、物件時到底該符合哪些法規呢？



等等，你或許會問：『一定要旅館執照嗎？』

根據交通部觀光局規定，所有提供 "短期"(一個月以下)、"不特定人士" (除非你找得到另外的主管機關，例如國防部管國軍英雄館) 的住宿，全都得有旅館 or 民宿執照！
沒有旅館、民宿執照的住宿場所 (包含 hostel、日租房、度假公寓、Guesthouse . .)，都會被視為無照營業。~_~"


而法民宿又不得設置在 "都市計畫用地" (例如整個台北市、其他縣市的市區 . . )，且不得設置在集合住宅。
所以多數的地區想經營 "有牌的" hostel，還是得申請旅館執照！

(延伸閱讀： 青年旅館創業筆記(1) - 開青年旅館，該申請哪種執照呢？)



想取得合法的旅館執照，除了交通部觀光局訂定的 "旅館管理規則" 之外，還有許多建管、消防、土地分區 . . 等配套法規，都需要一一去符合。

在尋找適合 (可順利申請旅館執照) 的房屋時，常常會碰到以下的法規：


一、土地使用分區

土地使用分區是由各地的地方政府所制定，它和我們平常說的 "住宅區"、"商辦"、"廠辦" 不太一樣，實際的分區與規定還是以官方的規定為主。

以台北市為例，旅館必須設在 "商二、商三、商四" 分區的土地，其他住商混合/住宅區的土地，不是不得設立，就是有一堆條件 (例如整棟使用、獨立出入口與樓梯、馬路寬度、甚至社區參與！)。

(延伸閱讀： 青年旅館創業筆記(2) - 我家的青年旅館該開在哪？)


而新北市也有類似的規定，旅館可設置在 "商業區" 用地，

在 "工業區"、"住宅區" 也可以 "有條件設置"：
● 工業區內設置的條件包含：總量管制 (區域內最多只能蓋多少間旅館)、整棟使用，還有 "回饋金" . . 等！
● 住宅區內設置的條件包括：整棟使用 (或獨立的出入口)、巷道寬度、10間房以上 . . 等。

實務上來說，商業區的土地當然問題最少；
但像台北市、新北市，這類的土地可能只有 10% 左右！這是花錢都沒辦法克服的規定。

至於其他縣市，應該也都有相似的土地分區規定，可以向當地政府查詢看看。


二、門前巷道寬度

根據 "建築設計施工編第一百十八條" ：

旅館 "使用樓地板面積之和" 超過二百平方公尺，建築物應臨接寬八公尺以上之道路。


也就是說，旅館門前的巷道最少要 8 米寬！ (差不多兩邊停了車，還能夠會車的寬度)
一般巷道內的房屋大都無法符合此條件，這條也是無法解決的先天條件。


三、出入口

根據 "建築設計施工編第九十條"：

● 樓地板 面積合計超過五○○平方公尺 (154坪) 者，應在避難層之適當位置，開設二處以上不同方向之出入口。
● 直通樓梯於避難層 開向屋外之出入口，寬度不得小於一‧二公尺，高度不得小於一‧八公尺。


一般的大樓出入口寬度通常夠寬，但一些較老舊的大樓可能會只有一個出入口。
而透天厝如果不是租整棟 (例如一樓有店面，2樓從旁邊的樓梯上去)，則很可能卡到 "出入口寬度不足" 的問題 . .


四、電梯與樓梯

電梯的部分，法規上只有規定 "六層以上之建築物，至少應設置一座以上之昇降機通達避難層"，所以多數的建築物大都可以符合。

樓梯的部分就有比較多相關規定了
根據 "建築設計施工編第九十五條"、"建築設計施工編第九十六條"，裡面有以下的規定：

● 八層以上之樓層，應自各該層設置二座以上之直通樓梯達避難層或地面。
● 建築物 使用類組為B-4組 (旅館屬於這組)，且該樓層之樓地板 面積超過二四○平方公尺 (大概74坪)，應設置兩座椅上之直通樓梯。


另外，根據 "建築設計施工編第三十三條"：

● 每層 之居室樓地板 面積超過二百平方公尺(61坪多)，樓梯及平臺寬度需 1.2公尺 寬以上。
● 其餘建築物，樓梯及平臺寬度需在 75公分 寬以上。


其他還有一些 "特別安全梯"、"居室任一點至樓梯口之步行距離" 等規定就太專業了，交給專家去評估吧！

在我的經驗中，一些比較新的大樓 (大概民國80幾年之後) 大都比較沒問題；
但一些更老的大樓，有的可能只有一支樓梯，有的可能樓梯寬度不足。
至於透天厝的部分，有時也會碰到樓梯連 75公分 都不到的狀況 . .

如果只是承租大樓中的某一層 (或幾層)，或是承租透天厝的 2樓以上，大都沒辦法去動樓梯寬度；所以碰到樓梯不夠寬、甚至少一支樓梯的話，那也可以開始找新的房子了 . .


五、走道寬度

在 "建築設計施工編第九十二條" 中規定：

● 樓地板 面積在二百平方公尺(61坪多) 以上，走廊兩側有居室，其寬度需 一‧六公尺以上。
● 樓地板 面積未滿二百平方公尺 或 其他走廊，寬度需一‧二公尺以上。


如果是商辦大樓，幾乎都需要重新隔間，較沒有影響。
但若是一般的住宅，室內的走道常常會不到 1.2 米/ 1.6 米，所以也是得重新隔間過。

至於透天厝，大馬路邊的房子通常面寬很窄 (大都是 4~5公尺)、房子很深，這樣的寬度無法在走道兩側設置房間 (等於只能一排走道一排房間)，可能會造成空間使用率降低不少。


六、停車空間

是的，停車空間也需要檢討，但這部分是 對整棟建築物去做檢討，而不是說你要有停車位的產權 (整棟大樓有就好了) 。

在 "建築設計施工編第五十九條" 中：

● 旅館、招待所 . . . 總樓地板面積在五百平方公尺以下，免設置停車位；五百平方公尺以上，每兩百平方公尺設置一個停車位。


因為他是以 "總樓地板面積" 計算，所以一般透天厝幾層加起來不太會超過 500平方米 (154坪)，可以不需要檢討停車空間。

商辦大樓的部分，因為總樓地板面積一定超過500平方米，所以如果是 "沒有地下室的老大樓"，或是 "地下室被占用" 的狀況，停車空間這條可能就過不了了。

除了一個例外的狀況：舊大樓本身的使用執照，就是店鋪、餐廳 . . 等類別，而停車空間要求與旅館相同 (甚至更高) 者，在這樣的狀況下，停車空間就不需要特別檢討，可以閃過沒有停車位的問題


七、室內消防栓

消防的部分，有許多的防火、通風、設備的規定，非專業人士很難搞懂；
不過自己在找房子的時候，還是有一些設備可以先去評估，過濾房子的可行性，例如消防栓就是其一 . .

根據 "各類場所消防安全設備設置標準 第十五條"，旅館相關的 室內消防栓設置規定如下：

● 五層以下建築物，任何一層樓地板面積在五百平方公尺以上者；
● 六層以上建築物，任何一層之樓地板面積在一百五十平方公尺以上者。


所以一般的透天厝不需要設置消防栓，沒有這方面的問題。
但大樓的話，絕大多數都超過6層樓高、每一層也超過 150平方公尺(46坪)，
所以要是一些老舊的大樓沒有消防栓，可能就會很難搞了！

因為若要加設消防栓的話，包含管線、消防幫浦、消防栓 . . 整套都得弄，費用不便宜不說，這些設備還不見得有地方放呢！


八、室內灑水設備

我們在地下停車場，或是高樓層的建築物，常常可以看到天花板上有個一些金屬的水管 & 噴頭，那就是室內的灑水設備。
如果是一般的住家、商辦大樓，只需要在 11樓以上的樓層設置自動灑水設備即可；但因為旅館屬於公眾用途，在設置的規定上更為嚴格。

根據 "各類場所消防安全設備設置標準 第十七條"：

下列場所或樓層應設置自動撒水設備：
● 十一層以上建築物供第十二條第一款所列場所使用者。


很不幸的，旅館就在其中。
所以 只要大樓高超過10層，不管旅館設置在幾樓都得加裝自動灑水設備！

一些不算太舊的大樓本身 11 樓以上就有灑水設備，只要想辦法去把管線接到室內就好。
(但若需要自己重新拉室外的管線就會很貴 . . 之前一間房子估價時就因此多了50萬以上的預算 >_

但要是比較老的大樓 (像一些老的12層大廈)，他根本連幫浦、管線都沒有，甚至沒有地下室可以安裝，基本上就可以放棄了。


九、違建

違建的問題，也是在看屋時常會遇到的狀況 . .

如果是一般的大樓，可能遇到的違建就是 "露臺外推"；
而透天厝的違建，常見的有 "占用防火巷" 跟 "頂樓加蓋"。

雖然一些較早期的違建，常會宣稱是 "合法使用"，但實際上都只是 "既有違建緩拆除" 而已！

但因為申請旅館執照，會牽涉到房屋的使用執照變更，主管機關也幾乎 100% 會到現場會勘，所以如果房子要拿來登記成合法旅館，所有的違建都要拆除回復原狀！(依照權狀/原始圖面為主)

先不講屋主是否同意拆，有的違建根本沒辦法拆 (例如佔用了防火巷)；
再不然就是拆除了，使用面積變小，但租金卻不會因此而下降 . .

所以基本上有違建的房子，可行性都非常低就是了。

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呼！大概寫到這裡。

如果你在找房子的時候，發現上面的這些都沒有問題、或是至少都能在預算內解決，
那麼恭喜你，你可以去找專業人士 (建築師、消防設備師、設計師) 去做更近一步的法規檢討 & 開始跑後續的流程了。

因為還有許多像 "防火構造"、"通風"、"裝修材料"、"消防設備"、甚至"建築結構" 等細項需要符合 . .
但至少問題已經解決了大半，能合法申請旅館執照的機會已經高很多了。


希望這篇文章，對於也想開設 合法hostel、甚至小型旅館的朋友，會有一些的參考價值吧！
若有任何錯誤也歡迎指正囉~

西卡大叔 Sicaa (sicaashostel@gmail.com)
2012. 2. 3

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2013. 3. 24 update:

民國102年1月1日起，新設立的 "一般旅館" 也需要檢討 "無障礙設施" 了
但由於此規定剛剛開始實施，故在實務執行上我還不清楚到底要檢討到什麼程度，反正合法的難度、成本 可能還會再增加就是了 >_